Błędne oznaczenie nieruchomości w akcie notarialnym

Kiedy dochodzi do błędu w oznaczeniu działki w akcie notarialnym?

Taka sytuacja zachodzi, gdy przedmiotem umowy dotyczące nieruchomości, np. umowy sprzedaży, czy zamiany lub darowizny zgodnie z zamiarem stron jest określona nieruchomość, a w akcie notarialnym błędnie została podana inna nieruchomość lub nieruchomość, która w dniu sporządzenia aktu notarialnego ma inne cechy, np. położenie, powierzchnię, niż te wskazane w odpisie i wyrysie z ewidencji gruntów lub budynków. Czasem dochodzi do sytuacji, że dane w ewidencji gruntów są błędne, o czym strony nie wiedzą. Dochodzi do sytuacji, że strony zawierają umowę w formie aktu notarialnego wskazując działkę oznaczoną zgodnie z informacjami zawartymi w ewidencji gruntów, a następnie okazuje, się, że dane w ewidencji gruntów były błędne, dlatego zostały poprawione przez właściwy organ wskutek czego powierzchnia lub położenie działki uległy zmianie.

Czy w przypadku błędnego oznaczenia działki można uchylić się od skutków oświadczenia woli złożonego pod wpływem?

Błędne oznaczanie numeru działki nie jest błędem w rozumieniu art. 84 k. c. Błędne oznaczenie numeru działki nie jest błędem w rozumieniu art. 84 k. c. w związku z zasadą falsa demonstratio non nocet. Nie stanowi błędu tzw. falsa demonstratio (błędne nazwanie przedmiotu) (Piasecki Kazimierz, Kodeks cywilny. Księga pierwsza. Część ogólna. Komentarz LEX nr 587279974). Nie stanowi zatem błędu w rozumieniu art. 84 k. c. błędne oznaczanie numeru działki. Teza, iż błędne oznaczenie numeru działki nie jest błędem w rozumieniu art. 84 k. c. jest jednolita w orzecznictwie, począwszy od uchwały Sądu Najwyższego z dnia 8 marca 1986 r., o sygn. akt. III CZP 10/86. Tezę ww. uchwały przyjął za swoją Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 lutego 1997 r. w sprawie o sygn. akt. II CKU 7/97 stwierdzając: „W judykaturze przyjęte jest, że w razie omyłkowego oznaczenia nieruchomości w umowie sprzedaży nabywca może domagać się wyjaśnienia przez sąd rzeczywistej woli kontrahentów w drodze powództwa z art. 189 k.p.c. o ustalenie stosunku prawnego” (zob. np. orzeczenie SN z 8 marca 1986 r., III CZP 10/86, OSNCAP 1987, z. 1, poz. 12)”. Teza ta jest aktualna (LEX nr 520123234). Tezą ww. uchwały przytacza również Sąd Najwyższy w uzasadnieniu do wyroku z dnia 2 czerwca 2010 r., o sygn. akt. III CSK 271/09, gdzie czytamy: „Na wstępie zgodzić należy się z powodem, że co do zasady orzecznictwo wypracowało pogląd, iż w wypadku omyłkowego oznaczenia nieruchomości w umowie sprzedaży nabywca może domagać się wyjaśnienia przez sąd rzeczywistej woli kontrahentów w drodze powództwa o ustalenie stosunku prawnego opartego na 189 k. c. (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 marca 1986 r., III CZP 10/86, OSNC 1987/1/12)” (LEX nr 520946363). W uzasadnieniu do ww. wyroku czytamy także: „Nie jest uzasadniony podniesiony przez skarżącą zarzut naruszenia tego przepisu polegający na twierdzeniu, że zachodzi błąd co do treści czynności prawnej gdy strony w akcie notarialnym używają nieprawidłowych numerów lokalu, którego odrębna własność jest zbywana i księgi wieczystej oraz gdy mają zgodny zamiar zbycia jakiegoś lokalu, zgadzając się co do opisu tego lokalu, jego parametrów i położenia. Słusznie podnosi skarżąca, że użycie niewłaściwego określenia przedmiotu umowy, co do którego nie ma rozbieżności między stronami (tzw. falsa demonstratio), nie stanowi błędu w rozumieniu art. 84 k.c.” (LEX nr 520946363).

Jakie są skutki tezy, że błędne oznaczenie działki nie jest błędem w rozumieniu art. 84 k. c.? 

Jeżeli błędne oznaczenie działki w akcie notarialnym nie jest błędem w rozumieniu art. 84 k. c.  to tym samym, w tym przypadku nie obowiązują terminy na uchylenie się od skutków oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu określone w art. 88 k. c. W takiej sytuacji można w każdym czasie żądać ustalenia rzeczywistej woli stron w drodze powództwa o ustalenie treści stosunku prawnego. Szczególnym rodzajem takiego powództwa jest powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

Jak uzgodnić treść księgi wieczystej w przypadku błędnego oznaczenia działki w akcie notarialnym?

W takim przypadku można zmienić akt notarialny aneksem, jednak wyłącznie w sytuacji, gdy pomiędzy stronami tego aktu dojdzie do porozumienia, gdyż do sprostowania aktu notarialnego w tym przypadku konieczny jest udział wszystkich stron zawartej umowy i ich porozumienie. W przypadku natomiast gdy pomiędzy stronami istnieje spór konieczne jest skierowanie powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej poprzez ustalenie, że czynność prawna dotyczyła innej działki lub działki o innym oznaczeniu. W postępowaniu o uzgodnienie treści księgi wieczystej należy wykazać, że zamiarem stron było dokonanie czynności dotyczącej działki o innym oznaczeniu. W przypadku gdy akt notarialny został sporządzony na podstawie błędnego wypisu z ewidencji gruntów należy wykazać, że strony nie wiedziały o tym błędzie.

Potrzebujesz pomocy prawnika w tej sprawie?

Możesz do nas zadzwonić lub napisać. Dane kontaktowe znajdziesz na stronie głównej.